거품맵 방법론 — 산식과 한계

데이터와 전처리

국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매 신고 자료를 사용합니다. 취소(해제) 거래는 집계에서 제외하고, 면적은 전용면적을 평(3.3㎡)으로 환산해 평당가(만원)로 정규화합니다. 한 단지에 여러 평형이 있으면 대표 평형(거래가 가장 잦은 면적대)을 기준으로 대표 실거래가를 잡습니다.

완결월 기준(신고지연 보정)

실거래 신고에는 계약일로부터 최장 30일이 걸립니다. 따라서 최근 1~2개월은 신고가 덜 들어와 수치가 확정되지 않습니다. 거품게이지와 추세 판정은 신고가 사실상 완결된 달(완결월)까지를 기준으로 산출하며, 미완결 최근 달은 추이 표에 표시하되 판정 신호에서는 보수적으로 다룹니다.

유사 단지 선정 기준

비교군(peer)은 같은 지역·비슷한 평형·비슷한 연식의 단지들로 구성합니다. 같은 시군구를 기본 반경으로 하고, 대표 평형과 준공연도가 가까운 단지를 묶어 동급 표본을 만듭니다. 리포트에는 비교에 쓴 유사 단지 수(peer 개수)를 함께 표기합니다.

괴리율 산식

괴리율은 대상 단지의 평당가가 유사 단지 중위값 대비 몇 %인지로 정의합니다.

괴리율(%) = (대상 단지 평당가 − 유사 단지 평당가 중위값) ÷ 유사 단지 평당가 중위값 × 100

양수면 동급 대비 비싸고(고평가 방향), 음수면 싸다(저평가 방향)는 뜻입니다. 절대가가 아니라 상대 위치입니다.

거품게이지 3축(폭발성 검정)

거품게이지는 세 축을 표준화(σ, 표준편차 단위)해 국면을 라벨링합니다.

• 가속(과열도) — 가격이 과거 정상 상승세 대비 얼마나 가파른지. 학술적 폭발성 검정(Phillips-Shi-Yu, Dallas Fed가 주택가격 거품 감시에 채택한 방식)에 기반해 표준화합니다.
• 고점 근접 — 현재가가 자체 역사적 고점에 얼마나 가까운지(0~100%).
• 상대(동급대비) — 유사 단지 대비 얼마나 튀는지를 σ로 표준화한 값.

세 축을 종합해 과열·고점 피로·중립·조정/회복 등의 국면 라벨을 붙입니다. 신고가를 거품, 하락을 거품붕괴로 해석하지 않습니다.

표본 가드(판정 유보)

최근 거래가 드물거나 시계열이 짧으면 소수 거래가 지표를 왜곡합니다. 최근 12개월 실거래가 5건에 못 미치는 단지는 거품게이지를 산출하지 않고 표본 부족 · 판정 유보로 표시합니다.

SURGE_CAP(이상치 방어)

급등 지표(레이더)는 평형 혼합 등으로 생기는 비정상 변동을 걸러내기 위해 월간 변동을 ±40%로 캡(SURGE_CAP)합니다. 이 범위를 벗어나는 값은 표본 이상치로 보고 강조 목록에서 제외합니다.

신고가 표기 규약(신고가 = 거래가)

신고가로 표기하는 가격은 해당 단지의 실제 최고 거래가입니다. 평균 실거래가와 병치할 때 단위를 섞지 않도록, 신고가 표시가는 항상 거래가 자체로 통일합니다.

한계 고지

거품맵은 실거래가만 사용합니다. 소득·전세가율·공급·금리·정책 등은 반영하지 않습니다. 판정은 유사 단지 대비 상대 지표이자 참고자료이며, 확정 진단이나 투자 자문이 아닙니다. 원본은 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인하세요.